廣州二手房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議 貸z款合同解除律師

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

廣州二手房房齡已超30年，無(wú)法辦理按揭貸z款咋辦？

咨詢(xún):我想購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)法一次性支付全部購(gòu)房款，就打算辦理按揭貸z款。看中一套房，并簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過(guò)小，而且房齡已經(jīng)超過(guò)30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理z銀行按揭貸z款，請(qǐng)問(wèn)，我該怎么辦？

律師解答：要看雙方事先是否知情，購(gòu)房前應(yīng)了解貸z款條件。

如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對(duì)該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買(mǎi)方一定的合理期限籌備資金以支付購(gòu)房款。若買(mǎi)方明知房屋不能辦理z銀行貸z款，依然簽訂購(gòu)房合同，則其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理z銀行貸z款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購(gòu)房款給賣(mài)方；若賣(mài)方明知房屋不能辦理z銀行貸z款卻隱瞞這一事實(shí)，買(mǎi)方終不能辦理z銀行貸z款，導(dǎo)致購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買(mǎi)方有權(quán)解除購(gòu)房合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。

因此，購(gòu)房者需要貸z款購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸z款，在買(mǎi)房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購(gòu)房合同卻無(wú)法貸z款。

廣州購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上的房屋，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎？

沈某等人購(gòu)買(mǎi)了益律公司一處房產(chǎn)，土地權(quán)屬為有償劃撥性質(zhì)。雙方還約定若遇到政府征收拆遷，拆遷補(bǔ)償款都?xì)w沈某等條款。吳某認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)了房屋，取得了產(chǎn)權(quán)證書(shū)，雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效，雙方屬于債z務(wù)糾紛，不能對(duì)抗吳某取得所有權(quán)。后果遇拆遷，益律公司與相關(guān)征A地單位簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)，并領(lǐng)取相關(guān)拆遷款，只支付其中部分款項(xiàng)給沈某等人而未支付全部。沈某等人訴至法A院。

法A院審理后認(rèn)為，該案主要涉及訟爭(zhēng)《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的效力問(wèn)題。訟爭(zhēng)土地使用權(quán)系通過(guò)有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質(zhì)，應(yīng)按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理。首先，房屋出賣(mài)后，原房主在此處已沒(méi)有了固定住所，不具備在此處登記戶(hù)A口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶(hù)籍地。根據(jù)法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民A政府審批。其立法目的在于通過(guò)對(duì)劃撥土地流轉(zhuǎn)的限制，防止國(guó)家利益受損。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民A政府批準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效。

關(guān)于合同無(wú)效后如何處理的問(wèn)題。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶(hù)名理應(yīng)與新房主一致。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。訟爭(zhēng)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，益律公司應(yīng)返還沈某等人購(gòu)房款，沈某等人應(yīng)相應(yīng)返還訟爭(zhēng)房產(chǎn)，但不能狹義的認(rèn)為，只需返還已付的購(gòu)房款即可，應(yīng)兼顧合同法公平原則并考慮雙方對(duì)協(xié)議無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，益律公司應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的購(gòu)房款，并支付訟爭(zhēng)房產(chǎn)在簽訂合同時(shí)以及拆遷時(shí)的價(jià)值差部分。

廣州二手房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)家為賣(mài)家贖契有什么風(fēng)險(xiǎn)？

受騙z人楊先生因?yàn)橄嘈帕藰I(yè)主的話，而將16萬(wàn)元的按揭房款存到業(yè)主名下的按揭存z折中，結(jié)果業(yè)主將這筆錢(qián)取走，并沒(méi)有還給銀行，導(dǎo)致楊先生就此損失了16萬(wàn)元。那么，二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中買(mǎi)家贖契有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　按揭過(guò)的二手房要交易,先要還清銀行的貸z款,才能取消完成過(guò)戶(hù)。所謂“贖契”是指原業(yè)主提前還清按揭貸z款，贖出交易物業(yè)的房產(chǎn)z證，并在房管部門(mén)涂銷(xiāo)該物業(yè)的記錄，然后進(jìn)入下一步的交易程序。該解答已明確，新中國(guó)成立前發(fā)的老地契已經(jīng)沒(méi)有法律效力提醒：贈(zèng)予過(guò)戶(hù)獲得的住房，如果是直系親屬之間贈(zèng)予，再次出售和買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)獲得的住房一樣正常交稅(營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅)，滿(mǎn)五年且為家庭唯x一住房可免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅?！摆H契”有兩種情況，一種是買(mǎi)家采用一次性付款方式購(gòu)買(mǎi)正在按揭供款狀態(tài)下的物業(yè)；另一種情況，買(mǎi)家也選擇按揭貸z款方式，但在轉(zhuǎn)按揭無(wú)法實(shí)施的情況下，也只有先“贖”出房產(chǎn)z證，買(mǎi)家再申請(qǐng)按揭貸z款。然而，贖契是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

　　一般情況下，如果是業(yè)主自己出資贖契后，再進(jìn)行新的交易，則基本上不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。如果由買(mǎi)家出資為業(yè)主贖契時(shí)，可能遭遇資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。3、業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)繳納稅費(fèi)70年后或者未來(lái)十幾年，國(guó)家會(huì)有法律出臺(tái)來(lái)明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過(guò)估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來(lái)定。風(fēng)險(xiǎn)一：如買(mǎi)家已出資贖契，但還未完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，而這時(shí)交易物業(yè)因故被法A院查封，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)家的資金被“套牢”。風(fēng)險(xiǎn)二：買(mǎi)家將資金存入賣(mài)方的供款賬戶(hù)后，賣(mài)方在銀行劃賬之前將錢(qián)提走而不進(jìn)行交易，甚至卷款逃之夭夭，則買(mǎi)家就會(huì)遭遇損失。

律師提示：針對(duì)贖契過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，z有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避選擇是由原業(yè)主(即賣(mài)方)出資辦理贖契。而如果賣(mài)方本身無(wú)法籌集足夠資金，而買(mǎi)家也愿意代其出資贖契，作為中介方的按揭代理機(jī)構(gòu)，就一定要控制好贖契的過(guò)程，以實(shí)現(xiàn)安全的交易?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類(lèi)的土地出讓金的價(jià)格，類(lèi)似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。一般來(lái)說(shuō)，為了確保交易正常及維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，大型中介代理公司都會(huì)對(duì)交易物業(yè)進(jìn)行查冊(cè)，并收齊賣(mài)方的個(gè)人資料，了解清楚物業(yè)的基本產(chǎn)權(quán)情況。如果是預(yù)售契約的，還要看一看發(fā)展商有沒(méi)有不良的記錄，查證房產(chǎn)是否確權(quán)等等。

廣州一套房有兩本房產(chǎn)z證，發(fā)生糾紛如何索賠？

廣州一套房有兩本房產(chǎn)z證，發(fā)生糾紛如何索賠？

案情:

李某借給王某200萬(wàn)元，雙方約定了期限和利息，王某將名下房產(chǎn)一處給李某，雙方到房管局辦理了登記。債z務(wù)到期后，王某因無(wú)力償還債z務(wù)以房產(chǎn)抵債。李某到房管局辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，被告知另有人對(duì)該房屋持有房產(chǎn)z證，且登記時(shí)間早于王某，因此不能辦理過(guò)戶(hù)。實(shí)際購(gòu)房人要求請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持。由于王某無(wú)其他可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，李某無(wú)法實(shí)現(xiàn)債z權(quán)，于是提起行政賠償，要求房管局賠償損失200萬(wàn)元及利息。經(jīng)查，王某所持房產(chǎn)z證是王某通過(guò)虛構(gòu)事實(shí)騙取的。本案應(yīng)如何處理？

律師解答：

本案賠償責(zé)任由房屋登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記行為產(chǎn)生，性質(zhì)屬行政賠償責(zé)任，法A院應(yīng)根據(jù)房管局過(guò)錯(cuò)程度確定賠償責(zé)任。

1.房管局未盡合理審查義務(wù)。物權(quán)法第z一百八十四條規(guī)定，所有權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得辦理。典型意義：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民A政府頒發(fā)的確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條也有相同規(guī)定。本案房管局在為他人登記發(fā)證后，又為王某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，造成“一房?jī)勺C”，爾后又對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行登記，明顯違背以上法律規(guī)定。因此房管局辦理房屋登記的行為違z法且存在明顯過(guò)錯(cuò)。

2.房管局因錯(cuò)誤登記而形成的責(zé)任的性質(zhì)。國(guó)家賠償法實(shí)施后，這類(lèi)行為被規(guī)定為行政賠償責(zé)任。物權(quán)法第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?

3.房管局應(yīng)依其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)行政賠償責(zé)任?！禔高人A院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，經(jīng)磋商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的。”本案中，王某明知房產(chǎn)已由他人辦理了房屋登記，又為自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和登記，屬于故意欺騙，存在過(guò)錯(cuò)明顯。李某基于對(duì)房管局登記行為的信賴(lài)，將200萬(wàn)元借出，房管局未盡到審慎職責(zé)，也有過(guò)錯(cuò)，因此法A院根據(jù)房管局過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用，房管局承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。