廣州商品房買(mǎi)家未***逾期付款違約金開(kāi)發(fā)商能拒絕嗎？

  張靜律師解答：合同有明確約定才可以，沒(méi)約定就不可以。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家起訴開(kāi)發(fā)商***逾期違約金，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)買(mǎi)家逾期付款的違約金未***，其有權(quán)延期，就不予支持。

書(shū)節(jié)選：

涉案補(bǔ)充協(xié)議約定:“乙方(袁買(mǎi)家)逾期付款，甲方(繼某公司)不解除合同，愿意繼續(xù)履行的，甲方除有權(quán)收取違約金及賠償金外，還有權(quán)同時(shí)行使以下權(quán)利:若合同約定的交房日期到達(dá)，但乙方仍未交清房款的，甲方有權(quán)拒絕交付房屋;若房屋已經(jīng)交付但尚未過(guò)戶(hù)的，甲方有權(quán)拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)或提供辦理手續(xù)的相關(guān)資料”，補(bǔ)充協(xié)議約定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留該房屋的所有權(quán)，甲方有權(quán)從乙方付清房款之日起計(jì)算代理乙方辦理***的期限……”，上述約定并未明確繼某公司有權(quán)在袁買(mǎi)家未***逾期付款違約金的情況下拒絕履行義務(wù)。***全部購(gòu)房款系購(gòu)房人的主要合同義務(wù)，能否強(qiáng)行騰房咨詢(xún)，向購(gòu)房人交付房屋以及將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在購(gòu)房人名下為出賣(mài)人的主要合同義務(wù)。袁買(mǎi)家已經(jīng)***全部購(gòu)房款，其主要合同義務(wù)已經(jīng)履行，袁買(mǎi)家因存在逾期付款需***的逾期付款違約金并非取得涉案房屋的對(duì)價(jià)，繼某公司在本案之前亦無(wú)向袁買(mǎi)家主張過(guò)逾期的違約金，繼某公司現(xiàn)以袁買(mǎi)家未***逾期付款違約金為由主張其可順延期限的理由，拍賣(mài)房能貸z款嗎咨詢(xún)，有違公平、合理原則，其該理由不能成立，本院不予采納。

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廣州逾期交樓的案件中，如何查明通水通電通郵的時(shí)間？

  張靜律師解答：由開(kāi)發(fā)商舉證，也會(huì)發(fā)函給相關(guān)供水供電公司查詢(xún)。

書(shū)節(jié)選：

認(rèn)為:郎某與利某公司簽訂的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》合法有效。關(guān)于涉案房屋是否符合交付條件的問(wèn)題。根據(jù)上述合同的約定，利某公司理應(yīng)在合同約定的2017年11月30日前將具備通郵、通電、通水的居住使用條件以及取得《竣工驗(yàn)收備案表》的涉案房屋交付給郎某使用。從本案查明的事實(shí)可知，涉案房屋所在樓宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，于2018年6月27日具備通電條件，購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房程序咨詢(xún)，以及于2019年6月13日具備通郵條件。至于通水條件，根據(jù)增城新和自來(lái)水有限公司于2020年4月28日出具的《關(guān)于增城市利某實(shí)業(yè)服裝有限公司供水情況的復(fù)函》可知，涉案房屋截至2019年10月8日才具備通水的居住使用條件，即截至該日，涉案房屋才具備合同約定的交付條件。關(guān)于被告的交付義務(wù)問(wèn)題，根據(jù)涉案合同約定，利某公司在交付房屋時(shí)，應(yīng)向郎某發(fā)出收樓通知書(shū)。但在涉案房屋符合交付條件后，利某公司于2020年3月5日才向郎某發(fā)出《收樓通知書(shū)》，該通知書(shū)于2020年3月6日妥投簽收，至此利某公司才履行完畢其合同約定的交付義務(wù)。利某公司逾期交付房屋給郎某，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

利某公司在本案中逾期交房時(shí)間為2017年12月1日至2020年3月6日合計(jì)827天。

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廣州買(mǎi)房后樓盤(pán)被拍賣(mài)，應(yīng)起訴誰(shuí)辦理產(chǎn)權(quán)證？

  張靜律師解答：應(yīng)起訴開(kāi)發(fā)商責(zé)任的承接者辦理產(chǎn)權(quán)證。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家買(mǎi)房后，開(kāi)發(fā)商因欠款導(dǎo)致樓盤(pán)土地使用權(quán)被拍賣(mài)（不包括涉案房屋），認(rèn)定應(yīng)由樓盤(pán)的承接者配合買(mǎi)家辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是鄺某要求將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記至其名下是否具有合法依據(jù)的問(wèn)題。

首先，從現(xiàn)有的證據(jù)來(lái)看，鄧1、鄧2就涉案房屋與從化中某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽有《商品房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并***了房?jī)r(jià)款1043279元，后經(jīng)拍賣(mài)，家某公司競(jìng)得涉案房屋所在項(xiàng)目的土地使用權(quán)并進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，但不包括涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋登記在家某公司名下，咨詢(xún)，認(rèn)定家某公司實(shí)際上被賦予涉案房屋開(kāi)發(fā)商的角色，應(yīng)協(xié)助辦理涉案房屋交易過(guò)戶(hù)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

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